剛過完年，家住濮陽市范縣的老崔就忙著到法院打官司。2013年，老崔在范縣新區一樓盤購買商品房一套，交房后，因小區中有一棟房屋質量驗收不合格，致使房地產權屬證書“難產”。2017年11月，老崔向當地法院提起訴訟，向開發商索要逾期辦理房地產權屬證書的違約金。近日，該案二審開庭。

案例

交房3年多房子還是“黑戶”，業主索賠違約金

老崔幾年前搬進了縣城的新房，但這個新房沒少讓他操心。到了去年，矛盾走到了一個必須依靠法律來解決的狀況，年前年后，一輩子沒打過官司的老崔，忙著在法庭奔波。

老崔買的新房，位于濮陽市范縣未來花園，2013年簽了合同，交了首付，約定交房日期為次年10月。隨后，開發商如期交房，老崔入住，但房產證辦理卻沒有下文。老崔催問了幾次，發現這背后存在不少問題。

原來，老崔的房子辦理不了房產證，是因為開發商未將辦理權屬證書所需的資料在當地房管部門備案，而當地房管部門之所以不予備案，是因為該小區有一棟樓存在質量問題，驗收沒有通過。這樣一來，老崔和其他鄰居都暫時無法辦理房產證。

辛辛苦苦買的房子，入住3年多還是“黑戶”，這讓小區的業主們很鬧心。他們反復找開發商協商，但開發商表示，問題正在解決，而且房屋已經如期交付給業主了，未影響業主對房屋的實際支配。

買房子要有“房本”，這是買房最基本的常識。那么買房之初，關于產權登記是如何約定的呢？老崔介紹，買房的時候他與開發商簽訂有《商品房買賣合同》，其中第十四條約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的材料報產權登記機關備案。如因出賣人原因，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方協商解決處理。

“合同約定180天內備案，到現在都3年多了，還沒有解決。”老崔遂將小區開發商告上法庭，2017年年底，法院出具了一審判決書。

法院審理查明，涉案房屋沒有房地產權屬證書。根據雙方提供的證據，法院認為，開發商協助老崔辦理房地產權屬證書是應當履行的義務，判令開發商于判決生效30日內協助老崔辦理房地產權屬證書。但由于開發商已經將房屋交付老崔，老崔一直居住至今，開發商未按期協助其辦理房產證的行為并未影響其對房屋進行占有、使用等權利，因此未支持老崔討要違約金。一審判決后，老崔提起了上訴，目前，該案二審已開庭審理，未當庭宣判。

說法

房地產權屬證書，還有這些法律問題你需要了解

解惑

房地產權屬證書違約金，法律如何規定？

記者了解到，老崔持有的《商品房買賣合同》中，規定了交房后180天內開發商要去備案，但對于買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，開發商應該承擔什么樣的責任，沒有明確規定，老崔索賠違約金是否有相關法律依據？

北京盈科（鄭州）律師事務所律師宋雪蘭介紹，遇到民事糾紛，有合同約定的，按照合同約定追究責任，合同沒有約定的，按照相關法律規定。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房地產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。期限有3種情況分別是：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

具體賠多少？第十八條規定：合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

解惑

3年前就出現問題，為啥2017年年底才訴訟？

一審中，開發商提出，依據合同約定原告要求違約金訴訟時效已過，法院不應支持其訴訟請求。這是咋回事？宋雪蘭介紹，開發商提及的訴訟時效問題，的確需要購房者多加留心。本案中老崔2014年10月收房，按照約定，180日內開發商如果沒有去備案，老崔從2015年4月可以提起民事訴訟，追究開發商的責任。根據之前的規定，訴訟時效是2年，也就是說，從2017年5月開始，老崔就無法再向法院提起訴訟。

值得一提的是，2017年10月《民法總則》正式實施，原本2年的訴訟時效改為3年，老崔在2018年5月前，都可以起訴。

解惑

業主未繳納住宅專用維修基金、契稅，影響開發商登記？

采訪中記者了解到，按時交房逾期辦證的情況，在生活中并不罕見，而索賠違約金的情況，也是時有發生。住在范縣另一個小區的王先生維權成功。

王先生2014年10月購買商品房一套，2015年6月20日交房。因為開發商沒有按約定及時辦理備案及初始登記，致使王先生未能及時取得房地產權屬證書。開發商卻稱，辦理不動產過戶登記需要雙方配合，是否造成損失、損失大小，無法確定。王先生本人沒有按照合同約定，在簽約后30日內繳存住宅專項維修基金、契稅等，不能辦理不動產登記是王先生造成的。

范縣人民法院審理后認為，開發商對業主辦理房屋產權登記手續有協助義務，上述意見不能成為答辯理由，最終判令開發商賠付違約金。二審維持原判。

提醒簽合同前，明確逾期辦理房產證的違約責任

宋雪蘭提醒，近年來商品房買賣糾紛呈上升趨勢，市民在買房的過程中一定要多加注意，避免類似情況發生。買房前消費者應關注合同中對于逾期交房、逾期辦理房產證是否有約定，如果開發商對此沒有明確約定，消費者可要求在合同的補充協議中增添相應條款。

  來源：大河報
  編輯：河南商報 孫亞男