河南商報(bào)記者 郝瑞鈴/文 視頻 受訪者供圖
提到河南物業(yè)行業(yè)，索克的名字絕對(duì)繞不開。
2015年7月，索克物業(yè)掛牌新三板，成為河南省第一家上市物業(yè)企業(yè)，也被業(yè)內(nèi)人士視為沖擊更大資本市場(chǎng)的“種子選手”。
不同于背靠地產(chǎn)大企“含著金湯匙”的物業(yè)公司，純市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)打出生起，就帶著在生意江湖廝殺的血性和對(duì)市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)的警覺。
見到索克物業(yè)董事長(zhǎng)姜芳的時(shí)候，她手上還拿著幾支新鮮的芍藥，辦公室外灑滿陽(yáng)光的大陽(yáng)臺(tái)上，擺滿了形形色色爭(zhēng)奇斗妍的花，采訪的時(shí)候還有只漂亮的貓偎在她身邊。
很難將那種“血性”與眼前的她相聯(lián)系，但作為河南的“老物業(yè)人”，姜芳顯然對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著自己的“獨(dú)門心經(jīng)”。
【】市場(chǎng)基因刻在骨子里的索克
姜芳給索克物業(yè)的定位是“城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商”。
在姜芳看來(lái)，“物業(yè)”是指對(duì)一切建筑或者設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)營(yíng)，“包括橋梁、體育館等等，往常的認(rèn)知實(shí)際上是把這個(gè)概念狹隘化了。”
從索克物業(yè)的經(jīng)營(yíng)板塊來(lái)看，也能看到其“大物業(yè)”路線。
資料顯示，索克物業(yè)成立于2002年，是一家擁有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的全業(yè)態(tài)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。其業(yè)態(tài)涉足寫字樓、社區(qū)、醫(yī)療、行政事業(yè)、院校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政環(huán)衛(wèi)、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化等多個(gè)領(lǐng)域，還圍繞物業(yè)整合了上下游，設(shè)立了索克新翔、索克睿德、索克禾風(fēng)餐飲、索克睿泊停車等分子公司，聯(lián)合中信醫(yī)療成立了中信索克醫(yī)療大健康服務(wù)公司。
也就是說(shuō)，如今的索克，已經(jīng)是一家業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、酒店投資管理、智能化開發(fā)與施工、醫(yī)療健康與養(yǎng)老投資管理等一體的綜合性企業(yè)。
姜芳介紹，自打索克物業(yè)的母公司——索克實(shí)業(yè)1996年成立以來(lái)，就做的是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)時(shí)河南的辦公樓還很少，懂資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的也不多，但得益于公司高層曾在華南地區(qū)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累，他們已經(jīng)開始將部分城中村的閑置樓盤接手進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
盡管最開始的時(shí)候是服務(wù)索克自己的樓盤——索克商務(wù)大廈，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展和打造，經(jīng)由索克投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展大廈、世紀(jì)大廈、東方大廈等都小有名氣，成為了鄭州寫字樓行業(yè)的優(yōu)秀樣板。此后隨著市場(chǎng)環(huán)境的放開，一些政府部門辦公樓物業(yè)的市場(chǎng)化外包業(yè)務(wù)接連找到索克，委托管理。
正式步入市場(chǎng)化發(fā)展快車道的索克物業(yè)也逐漸從服務(wù)自有項(xiàng)目逐漸轉(zhuǎn)為服務(wù)其他資產(chǎn)，包括政府閑置辦公樓、村集體持有的房產(chǎn)、城中村以及政府的公共設(shè)施與建筑等等，通過(guò)全委托管理、物業(yè)管理咨詢、業(yè)務(wù)合作經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)?fù)顿Y等方式，使其升值。如今還拓展到了學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，成立了相關(guān)科技公司。
“純市場(chǎng)化的物業(yè)公司擴(kuò)張規(guī)模是要靠自己辛勤的汗水一點(diǎn)一滴積累的，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，這是我們天天都要去思考的問題。”姜芳說(shuō)。
【】專挑“硬骨頭”啃，市場(chǎng)洼地或藏新機(jī)遇
拆遷安置、老舊小區(qū)改造的問題，一直是城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快過(guò)程中相伴相生的難題。和有開發(fā)商背書、硬件設(shè)施配置優(yōu)良的商業(yè)樓盤不同，安置小區(qū)和無(wú)主管樓院的基礎(chǔ)設(shè)施落后、房屋維修養(yǎng)護(hù)難、收費(fèi)低廉、居民的繳費(fèi)意愿不高，管理難度也更大，業(yè)主和物業(yè)公司之間的對(duì)抗時(shí)有發(fā)生。
但河南商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近三年，索克接手的項(xiàng)目有很大一部分是安置小區(qū)和無(wú)主管樓院這種“硬骨頭”。
硬幣有正反，這些沒有人愿意啃的“硬骨頭”在姜芳的眼中恰好是無(wú)人涉獵且大有可為的市場(chǎng)洼地。
姜芳直言，接管安置小區(qū)和無(wú)主管樓院，“一是因?yàn)槠髽I(yè)的社會(huì)責(zé)任，我們本身作為服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該能讓所有人享受到盡可能好的服務(wù)，包括對(duì)低價(jià)服務(wù)有需求的人群。二是如果這個(gè)價(jià)格還能讓企業(yè)生存，那就是我們的市場(chǎng)。”
姜芳解釋，業(yè)主和物管方的矛盾歸根結(jié)底是需求沒有得到合理解決。很多樓宇改造完以后，大公司認(rèn)為“雞肋”，進(jìn)駐的都是非常小或者剛成立的公司，而這些公司往往不夠?qū)I(yè)，沒有強(qiáng)大的工程力量持續(xù)維護(hù)房屋的硬件設(shè)施，也沒有辦法面對(duì)居住在這里的群體，服務(wù)不夠好，還要收物業(yè)費(fèi)，很容易惡性循環(huán)，形成業(yè)主和物業(yè)公司之間的激烈對(duì)抗。
針對(duì)這些問題，姜芳的思路是先研究受眾群體，找到需求。
“我們專門研究了這一塊，拿安置區(qū)來(lái)說(shuō)，我們和村里聯(lián)合成立一個(gè)黨員服務(wù)中心，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕襁M(jìn)行物業(yè)職業(yè)培訓(xùn)，將其工作盡可能標(biāo)準(zhǔn)化，出現(xiàn)矛盾點(diǎn)的時(shí)候，則由村里比較有威望的人員代表協(xié)調(diào)其中的關(guān)系。”姜芳說(shuō)。
如此一來(lái)，盡管出現(xiàn)在安置小區(qū)的物管人員并非“小鮮肉”，提供的物業(yè)服務(wù)也較為基礎(chǔ)，但效果卻非常好，還解決了很大一部分村民的就業(yè)問題，社區(qū)里的物業(yè)難題在老鄰里們的閑談打趣中就得到了解決。
【】發(fā)力老舊小區(qū)改造，輸出專業(yè)物管解決方案
2020年3月，鄭州市印發(fā)《鄭州市高品質(zhì)推進(jìn)城市建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2020——2022年）》中提出，要通過(guò)城市有機(jī)更新，激發(fā)老城區(qū)活力，彰顯中原文化魅力。
舊城改造“三分靠改，七分靠管”。其中涌現(xiàn)出的一大批此前由街道社區(qū)代管、不收物業(yè)費(fèi)的無(wú)主管樓院怎么管？如何能在滿足業(yè)主需求和保證企業(yè)盈利當(dāng)中尋得平衡點(diǎn)？
索克與工人新村社區(qū)舊改工作組同步進(jìn)駐，針對(duì)社區(qū)9大住宅區(qū)域以及工二街、工三街等各道路區(qū)域，啟動(dòng)了老舊小區(qū)服務(wù)新機(jī)制計(jì)劃。“無(wú)主管樓院的業(yè)務(wù)虧損得一塌糊涂。”姜芳透露，“但如果能做成功片區(qū)化運(yùn)營(yíng)，將片區(qū)業(yè)務(wù)整體打包，和政府聯(lián)合治理，就可以降低成本。”
針對(duì)工人新村的情況，索克探索出了一套整合社區(qū)秩序維護(hù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)、保潔清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等方面的可行性方案，例如環(huán)衛(wèi)負(fù)責(zé)樓院保潔；將小樓院改造成為大樓院，降低運(yùn)營(yíng)秩序成本；建立機(jī)動(dòng)性維修隊(duì)伍負(fù)責(zé)維修服務(wù)。
此外，針對(duì)停車難的問題，索克還為工人新村建立了智慧停車管理系統(tǒng)，和集物管、安防、通信于一體的智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)。通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”服務(wù)模式，將工人新村周邊10分鐘以內(nèi)的商圈資源進(jìn)行整合，為后期的居家養(yǎng)老等服務(wù)留足了接口。
【】十年之后物業(yè)公司或?qū)?ldquo;消失”？
2021年，國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要中六處提及“物業(yè)”。
今年年初，住建部、發(fā)改委等十部委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》明確“鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索‘物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)’模式”。
國(guó)家從戰(zhàn)略層面支持物業(yè)企業(yè)積極融入社區(qū)治理體系、融入城市服務(wù)和管理的大趨勢(shì)與索克目前的發(fā)展思路不謀而合。
但是，提及物業(yè)行業(yè)的未來(lái)，姜芳卻認(rèn)為，十多年后，中國(guó)的物業(yè)企業(yè)或?qū)?ldquo;消失”。
這是為什么？
姜芳解釋，她認(rèn)為河南的物業(yè)行業(yè)前景是很廣闊的。“河南的城市發(fā)展越來(lái)越好，經(jīng)濟(jì)收入越來(lái)越高，對(duì)服務(wù)的需求越來(lái)越旺盛是必然的。”
在住宅物業(yè)上，業(yè)主逐漸意識(shí)到物業(yè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的輔助能力。而非住宅物業(yè)的發(fā)展也在逐漸迎來(lái)更加競(jìng)爭(zhēng)自由的市場(chǎng)環(huán)境，政府也蓋了大量的公租房，包括基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)維等等，都對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)都提出了更高的要求，“所以對(duì)綜合素質(zhì)很高的企業(yè)來(lái)說(shuō)是很不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇。（綜合類的純市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)）河南省僅我們一家，全國(guó)估計(jì)也不會(huì)超過(guò)5家。”姜芳說(shuō)。
“未來(lái)可能就沒有物業(yè)公司了。”姜芳說(shuō)，“因?yàn)楝F(xiàn)在行業(yè)越來(lái)越細(xì)分了，保潔公司、維修公司、保安公司、綠化公司、設(shè)備公司等等太多了，隨著行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)制的完善，業(yè)委會(huì)可能會(huì)選擇這種專業(yè)性的公司來(lái)進(jìn)行服務(wù)，保證服務(wù)的品質(zhì)和信用達(dá)成。”
“針對(duì)某一資產(chǎn)，可能業(yè)主招聘一個(gè)物業(yè)管理師加一個(gè)財(cái)務(wù)就足夠了，定期為業(yè)主公示收費(fèi)情況，其余業(yè)務(wù)全部委托給專業(yè)細(xì)分的公司，而現(xiàn)在的物業(yè)公司到時(shí)候充當(dāng)?shù)慕巧嗟氖菍?duì)提供服務(wù)公司的一種把關(guān)與資源整合。”姜芳笑，“當(dāng)然我覺得中國(guó)可能還有10年以上的路要走，沒那么快。”
編輯：張恒 施尚景