最近幾年，鄭州住宅銷售市場正發(fā)生著改變。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，鄭州改善型住房需求成交占比攀升，成交價格同比上升9％，創(chuàng)近六年同期均價新高。
鄭州改善置業(yè)的需求越來越旺盛，而市場上的優(yōu)質(zhì)地段的改善項(xiàng)目卻較為缺乏。
今年，市場給了主城改善者一個不錯的機(jī)會。
即將入市的幾個改善項(xiàng)目也備受關(guān)注，有高鐵東站旁的最后一塊住宅產(chǎn)品海馬公園，有二環(huán)內(nèi)的洋房，也有萬科老鴉陳”第四代住宅“項(xiàng)目。
這些產(chǎn)品到底如何呢？
鄭東新區(qū)海馬公園二期待售地塊
亮點(diǎn)：高鐵東站片區(qū)最后一塊新開住宅，市場關(guān)注度高。
目前來客登記期，預(yù)計(jì)6月份認(rèn)籌，9月盤開，首開5#、8#。
待售地塊為二期北地塊，一共5棟樓，約900多戶。
戶型面積段105-180平，毛坯交付，交房時間預(yù)計(jì)2024年。
外立面和前期一樣，采用淺色花崗巖搭配磚紅色真石漆。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，首開以105-128平的三房為主，150平的四房僅有30多套房，不容易搶到，180平的預(yù)計(jì)2022年開盤。
點(diǎn)評：
盡管產(chǎn)權(quán)年限縮水10年，但絕版地段的改善型產(chǎn)品，市場熱度將會很高。
項(xiàng)目集各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源于一身，位置非常好，在高鐵東站旁，也是準(zhǔn)地鐵盤，學(xué)校資源豐富，有普惠路二幼、普惠路小學(xué)、鄭州市第96中學(xué)。
不少改善群體對此抱有不少期待，但現(xiàn)實(shí)是大面積戶型太少了，項(xiàng)目主要以剛改為主，主流戶型為105-128平三房，占比近80%，150平的四房占比太少了，僅約8%，此次開盤也就30多套，180平2梯2戶為7號樓，一共才60多套。
室內(nèi)設(shè)計(jì)上做了干濕分離，也有了相對寬敞的陽臺。
105平戶型方正，陽臺1.8米寬，4.4米長，123平的戶型進(jìn)深稍長，128平的戶型入口大門正對衛(wèi)生間，這個設(shè)計(jì)估計(jì)很多人比較忌諱，門口做了玄關(guān)處理。
目前海馬公園二手房小戶型成交價約26000元/平，大戶型27000元/平，預(yù)計(jì)此次開盤單價3萬左右，總價約300-400多萬，價位在北龍湖之下，位置也不錯，作為高鐵站旁最后一個新開住宅，開盤必將是一番熱搶。
萬科翠灣中城
亮點(diǎn)：規(guī)劃的第四代住宅產(chǎn)品比較吸引人。
目前來客登記期，預(yù)計(jì)7月份開盤。
項(xiàng)目面向改善客群，精裝修。
江山路東的兩個地塊產(chǎn)品面積115-143平，2梯3戶設(shè)計(jì)，以獨(dú)棟獨(dú)單元為主，這樣采光與通風(fēng)效果更好些。
江山路西規(guī)劃6棟高層，面積97-120平。
點(diǎn)評：
備受關(guān)注的萬科老鴉陳項(xiàng)目很快就要面試了，該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)無疑是比較新穎的住宅設(shè)計(jì)理念，宣傳的“第四代住宅產(chǎn)品”對大家來說有一定吸引力。
有大空間陽臺，更大范圍的綠植覆蓋是“第四代住宅”的亮點(diǎn)，在千篇一律的城市樓宇中，讓花園綠植融入日常生活空間，特別是具有大空間的陽臺設(shè)計(jì)，如今越來越被人們喜歡。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，整個小區(qū)的地面抬高了3米，隱私性更強(qiáng)，小區(qū)很多細(xì)節(jié)的規(guī)劃也是為了給業(yè)主提供更舒適的生活。
單從產(chǎn)品方面，萬科老鴉陳項(xiàng)目確實(shí)給出了人們驚喜，對于區(qū)域甚至鄭州住宅產(chǎn)品檔次是一個提升。
不過位置與配套方面的優(yōu)勢并不太突出。
項(xiàng)目處于金水區(qū)與惠濟(jì)區(qū)的交匯處，行政劃分上屬于惠濟(jì)區(qū)，位于交界處的地位通常有些尷尬，均不在各區(qū)域核心范圍。
配套方面，地鐵是個優(yōu)勢，離地鐵4號線老鴉陳站500多米，周邊江山路三全路為城市主路，交通也便利，目前教育配套上有待完善，老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的有專項(xiàng)教育與商業(yè)用地，預(yù)計(jì)未來區(qū)政府與萬科也會協(xié)力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源，未來如何，還需等待。
產(chǎn)品的價格還未確定，預(yù)計(jì)約20000元/平，溢價主要來自產(chǎn)品設(shè)計(jì)和精裝方面，對于地緣自住型的改善客戶可以關(guān)注。
新蒲·朗晴別院
亮點(diǎn)：二環(huán)內(nèi)的稀缺洋房
目前意向登記階段，預(yù)計(jì)7月售樓部對外開放。
市區(qū)帶洋房的改善產(chǎn)品是較為稀缺的，位于中原區(qū)，產(chǎn)品涵蓋了3棟洋房，一小高層和一棟高層，毛坯交付，項(xiàng)目高層面積段89-143平，4梯6戶；洋房186-226平五室，1梯2戶，
點(diǎn)評：項(xiàng)目主打主城改善，位置不錯，位于航海路與工人路交會處，在主城二環(huán)內(nèi)，配套方面也比較成熟，地鐵5號線后河蘆站就在小區(qū)門口，教育方面，附近有淮河路小學(xué)、鄭州73中，老城區(qū)發(fā)展成熟。
小區(qū)體量小了點(diǎn)，總共約20畝地，小區(qū)公園綠地等設(shè)施相對緊湊，未來活動空間會相對有限，戶型方面洋房還是可以的，180平大戶型起步，不過高層居然還有89平起步的，難以理解。
開發(fā)商為新蒲集團(tuán)，主要做市政工程，也開發(fā)過一些小區(qū)，有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
綜述
今年臨近開盤的這幾個改善項(xiàng)目值得關(guān)注。
在主城區(qū)建設(shè)用地越來越少的現(xiàn)實(shí)下，好地段的土地資源將越來越稀缺。
對于改善購房者來說，提升生活品質(zhì)與居住條件是買房的出發(fā)點(diǎn)，而地段、配套、品質(zhì)決定了房子最重要的居住價值。
未來，由剛需唱主角的樓市，將越來越多的被改善型置業(yè)需求取代，所以，要快速把握住城市核心地段上車機(jī)會，特別是品質(zhì)房企大戶型產(chǎn)品，對于配套資源一般，品質(zhì)一般的樓盤要遠(yuǎn)離。
（編輯 吉倩倩）