華潤自持的商業(yè)物業(yè)，將為華潤大廈寫字樓的投資者提供堅(jiān)定的“靠山”，開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目定位統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，更利于這里形成聚集效應(yīng)。

從設(shè)計(jì)開始關(guān)注實(shí)際使用舒適度

    購買住房是看中套內(nèi)實(shí)際使用面積以及戶型，對寫字樓的投資也同樣如此。
    而華潤大廈在設(shè)計(jì)當(dāng)中，非常注意整層的使用率控制。為購置寫字樓的投資者以及租戶，提供更多的戶內(nèi)的面積，而不是只強(qiáng)調(diào)核心筒多么的大氣，電梯多么的寬大。
    據(jù)介紹，對于非超高層的寫字樓，一般都是30多層的建筑，如果一家公司使用一層的情況下，華潤大廈基本能做到本層使用率達(dá)到78%。
    如果是多家公司來使用，考慮到消防逃生這方面的設(shè)置，本層的使用率也盡量要達(dá)到73%。
    “當(dāng)然這個(gè)指標(biāo)不是容易完成的，需對核心筒進(jìn)行強(qiáng)烈、細(xì)致、深入的規(guī)劃和研究。”華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
    此外，華潤大廈在設(shè)計(jì)的時(shí)候，也有很多小細(xì)節(jié)照顧業(yè)主以及租戶未來舒適度。比如外墻不會(huì)像香港中銀大廈那樣有銳角、鈍角的存在，這意味著，套內(nèi)使用面積將會(huì)更加方正。此外，采光方面也盡量做到各面進(jìn)深相對均勻，把景觀和陽光采光較好的面進(jìn)深設(shè)計(jì)的多一點(diǎn)，以產(chǎn)生更多的優(yōu)質(zhì)面積。
 

商業(yè)物業(yè)自持提升項(xiàng)目品質(zhì)

    寫字樓的硬件情況，只是寫字樓品質(zhì)的一部分，后期的招商運(yùn)作，對于寫字樓的檔次也有很大影響。
    近年來，受客戶需求多元性影響，寫字樓開發(fā)一改傳統(tǒng)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)為多元化的運(yùn)作模式。
    目前，國內(nèi)有影響力的寫字樓物業(yè)走的都是持有性物業(yè)的經(jīng)營模式，比如國際貿(mào)易中心、上海嘉里中心、華潤大廈等，這些寫字樓項(xiàng)目把客戶鎖定為國際市場，且經(jīng)營良好。
    持有性物業(yè)不僅能為開發(fā)商帶來長期的收益回報(bào)，而且還能夠保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性。而鄭州市場上，自持性的寫字樓租金水平也會(huì)比銷售的略高。
    對此，華潤大廈營銷部門人士表示，完全出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)過于分散，沒有一個(gè)主心骨，對后期難以進(jìn)行系統(tǒng)性的招商營銷，業(yè)主各自為政反而會(huì)使寫字樓整體水平達(dá)不到預(yù)期的效果。
    而開發(fā)商自持一部分物業(yè)的寫字樓，好比有“靠山”，主體會(huì)由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目定位統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，更利于形成聚集效應(yīng)。
    盡管鄭州的華潤大廈寫字樓是對外出售的，但整個(gè)萬象城的商業(yè)物業(yè)是華潤自持的。
    與一般的地產(chǎn)開發(fā)公司不同，華潤置地在其獨(dú)特的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的商業(yè)模式中，持有型物業(yè)在戰(zhàn)略中占有相當(dāng)大的比重，而“萬象城”模式成為其高速擴(kuò)張所憑借的核心優(yōu)勢。

華潤大廈七成寫字樓已有租約

    照整個(gè)華潤置地的安排，各地的華潤大廈目前是否全自持，是按照城市情況區(qū)別對待的。
    在深圳、香港，經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，開放程度高，租金水平相對較高的城市，華潤大廈寫字樓全部都以自持為主。
    而在鄭州這種二線、三線城市，集團(tuán)的統(tǒng)一政策是選擇寫字樓部分售賣，以能夠更快的回籠資金，充實(shí)現(xiàn)金流，增加整個(gè)集團(tuán)的盈利能力。
    不過，華潤的品牌讓華潤大廈無論是自持還是售賣，整體的租約情況還是非常好的。
    從華潤大廈營銷部門公布的數(shù)據(jù)看，目前華潤大廈入住企業(yè)已達(dá)70%，而已售賣的面積達(dá)50%。
    這意味著，投資者購入華潤大廈的寫字樓，就可以享受租金帶來的收益。
    從價(jià)格來看，目前華潤大廈可以說還處于價(jià)值洼地。與華潤大廈隔路相望的萬象城住宅項(xiàng)目悅府四號(hào)毛坯房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.2萬元/平方米，而目前華潤大廈寫字樓的銷售價(jià)格僅為每平方米1.7萬元。
    從租金水平看，寫字樓是要遠(yuǎn)高于住宅的，早期與華潤大廈簽下長期、大面積租約的租戶，享受的租金會(huì)比較低一些，而短租的租戶租金高一些，根據(jù)樓層也會(huì)有一些差別。不過總體上來看，華潤大廈寫字樓的租金在每天每平方米2.5元至4元，平均在3元左右。

投資回報(bào)率遠(yuǎn)勝于住宅、商鋪

    從投資回報(bào)的角度來看，寫字樓與住宅、商鋪相較，也有比較大的優(yōu)勢。
    隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，寫字樓需求迅速增加，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”及不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融、科技、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)迅猛增加，像華潤大廈這樣的甲級(jí)寫字樓市場主要的租賃需求旺盛。
    租金、空置率方面，鄭州的不同商圈將持續(xù)分化，一般而言，核心商圈需求旺盛，租金或?qū)⑦M(jìn)一步上升，而新興區(qū)域則面臨一定的壓力。而華潤大廈所處的正是鄭州最為核心的二七商圈。
    以目前華潤大廈的租金水平來計(jì)算，一套300平方米的寫字樓，售價(jià)約為450萬元。而每月的租金在2.7萬元左右。但同地段同面積的住宅，價(jià)格都在600萬元以上，租金水平也遠(yuǎn)遜與寫字樓。
    投資華潤大廈寫字樓的年回報(bào)率在7%以上，大約14年的時(shí)間就可以收回購入寫字樓的成本，而這還沒有考慮未來寫字樓價(jià)格的上漲以及租金的上漲。