一位富二代美女，2012年的時(shí)候，曾在鄭東新區(qū)某知名5A級(jí)寫字樓，以2.25萬元/平方，總價(jià)450萬元，買下一間200平方米的辦公室，每月的房貸就要2.45萬元。

但那時(shí)候房子出租的租金也高，每天每平方米達(dá)到了5元，一個(gè)月的租金就能掙到3萬元，扣掉一些稅費(fèi)什么的，還完房貸還能略有結(jié)余。

然而從2013年開始，隨著整體經(jīng)濟(jì)的下滑，鄭州的寫字樓銷售和出租都遇到了大麻煩。這幾年來，寫字樓的價(jià)格幾乎沒有漲過，租金價(jià)格更是一落千丈，好多還空著租不出去，像知名的大玉米，有調(diào)查顯示，房租從5塊錢跌倒了最低時(shí)候只有1.5元。河南商報(bào)記者幾個(gè)月前曾對(duì)鄭州多個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨疬M(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，結(jié)果顯示，它的租金也只有2.5元—3.5元。

然而與此同時(shí)，2016年6月份以來，鄭州的住宅價(jià)格狂飆突進(jìn)，即便是一些40年產(chǎn)權(quán)的的商住樓，而且是一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，也賣到了1萬元—1.5萬元。

那么此時(shí)，在一些位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通優(yōu)勢(shì)明顯的大小商圈附近的寫字樓，租金狀況如何呢？有沒有一些觸底走穩(wěn)或者回升的勢(shì)頭？這些商圈的寫字樓，哪里比較受青睞呢？

 

 

 

在鄭州市花園路與農(nóng)業(yè)路口，向南向北延伸，路兩邊多家大型商場(chǎng)，加之交通便捷，中軸線上，算得上鄭州人氣很不錯(cuò)的商圈了。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口的幾處寫字樓，其租金價(jià)格比較低迷，比兩年前要差不少。

國貿(mào)360廣場(chǎng)的招銀大廈，隨著周圍蘭德中心、萬達(dá)中心開始出售出租，以及下一步建業(yè)凱旋廣場(chǎng)的建成，已經(jīng)顯得有些老舊了，但出租率目前并不低。記者采訪時(shí)，只有很少的空余，但租金并不高。負(fù)責(zé)管理該寫字樓的是新田物業(yè)，物業(yè)方介紹，該樓的平均租金為2.5元/天/平方。但記者聯(lián)系到一個(gè)380平米的寫字間，業(yè)主急著對(duì)外出租，租金只有2元。這與周圍蘭德中心、河南科技信息大廈相比，顯然較低。

新樓盤蘭德中心由于硬件設(shè)施相對(duì)更完善，租金也相對(duì)較高一些，達(dá)到了3元/天/平方，物業(yè)費(fèi)為8.6元/月/平方。比如它停車位超過700個(gè)，這和周圍的一些老物業(yè)相比，顯得很寬松而且。但在幾個(gè)月前記者探盤時(shí)，該寫字樓絕大多數(shù)已經(jīng)出售的房間，業(yè)主還沒有裝修，還是毛坯房，有的業(yè)主也愿意兩塊多的價(jià)格出租，但需要租客自己裝修。

向南，有一個(gè)河南科技信息大廈，其租金是2.8元，加上物業(yè)費(fèi)，也達(dá)到了3元。不過這個(gè)價(jià)格與兩年前相比也是有明顯的下降。該寫字樓的優(yōu)勢(shì)是物業(yè)沒有被分割銷售，而是屬于一家國企自持。

向北，那就看萬達(dá)中心。大企業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目，5A寫字樓，帶星級(jí)酒店配置，租金價(jià)位怎么樣呢？2元—2.5元。比科技信息大廈的租金還要低一些。不過，萬達(dá)中心的寫字樓已經(jīng)對(duì)外出售了，沒有自持物業(yè)，銷售出去的物業(yè)也和蘭德中心一樣，很多都還沒有裝修，所以這個(gè)價(jià)位是毛坯房的出租價(jià)格。萬達(dá)中心目前停車方便，有一千多車位，暫時(shí)還沒有出收費(fèi)政策。據(jù)了解，萬達(dá)中心寫字樓當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)為1.65萬元/平米。換個(gè)角度思考，如果按最高的2.5元租金計(jì)算，一套110平方米的寫字樓，不計(jì)稅費(fèi)和空置情況的話，收回成本需要18.3年。

總體來看，花園路商圈的寫字樓價(jià)格較兩年前有所下降，但目前與CBD外環(huán)一些知名的大廈，與鄭東新區(qū)美盛中心等高端寫字樓的租金相差不太大，比高鐵站片區(qū)的租金要高。

 

曼哈頓商圈目前所在的位置，曾經(jīng)是鄭州著名的城中村燕莊，地處金水路與未來路交匯處。

趙先生是在經(jīng)歷過2014年11月那段兒的大堵車之后，決定將一部分業(yè)務(wù)搬離曼哈頓商圈的一棟寫字樓。

當(dāng)時(shí)，由于金水路與未來路交叉口施工，導(dǎo)致該路口持續(xù)擁堵，綿延幾公里的車隊(duì)，讓這個(gè)交叉口成為鄭州市民眼中新的“堵王”。

“雖然都說金水路上不堵車才叫新聞，不過那段時(shí)間確實(shí)堵的出乎意料。”趙先生是做金融生意的，金水路兩側(cè)云集著省委、省政府等多家省級(jí)行政機(jī)構(gòu)；未來路聚集了鄭州大量的金融、證券、期貨機(jī)構(gòu)，這個(gè)商圈初形成時(shí)，他就在這里買下了兩處寫字樓。

這幾年，租金也確實(shí)沒讓他失望，2015年，金水區(qū)寫字樓的租金平均價(jià)，在1.94元/平米/天。而曼哈頓廣場(chǎng)能租到2.5元。

趙先生分析，一般服務(wù)較好的租賃商務(wù)辦公樓其租賃價(jià)格水平較高，“曼哈頓商圈是伴隨著曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)的興起而形成的，曼哈頓廣場(chǎng)以金水路為軸線分為南北兩個(gè)區(qū)域，金水路南側(cè)為高檔住宅、商業(yè)配套區(qū)，金水路北側(cè)為金融、辦公區(qū)。”

RET睿意德策略顧問部高級(jí)總監(jiān)石俊東先生認(rèn)為，一個(gè)商圈的形成，有兩個(gè)最基本的要素，一是要有一個(gè)大型超市，滿足附近居民的居住需求，二是要有影院，買足消費(fèi)者的娛樂需求。曼哈頓商圈顯然滿足這兩條，沃爾瑪超市、奧斯卡影院帶來了人氣，配套完備，租金也隨之水漲船高。

隨著1號(hào)線的開通以及未來路下穿金水路隧道的通車，金水路未來路的擁堵狀況已經(jīng)得到大大緩解，然而這一商圈的寫字樓，也需要新的項(xiàng)目進(jìn)入，來促進(jìn)整體發(fā)展。

不過，這里曾定位為鄭州獨(dú)一無二的金融商業(yè)街，一開始，便坐擁升龍·華爾街的兩棟五A級(jí)寫字樓，吸引全球超五星酒店希爾頓酒店、梅賽德斯奔馳、星巴克等國際頂尖品牌旗艦店入駐，以及招商銀行、興業(yè)銀行、長江證券等金融機(jī)構(gòu)都已先后開業(yè)，高端金融氛圍已然呈現(xiàn)。

但是未來，隨著鄭東新區(qū)CBD及北龍湖都開始主打金融牌，曼哈頓的寫字樓還能否繼續(xù)吃香？

 

 

 

位于解放路的正弘凱賓城，處在二七商圈。2016年9月，其掛出了代理房產(chǎn)出租信息，12樓106平米的精裝房，月租金4500元，合到一平米月租金42元，一天租金1.4元；

33樓106平米的精裝房，月租金4800元，合到一平米月租金45元，一天租金為1.5元；

21樓54平米的精裝房，月租金2300元，合到一平米月租金42.5元，一天租金約為1.41元。

在附近經(jīng)營的商戶張先生，也曾接到正弘凱賓城的入住邀約，但他個(gè)人覺得有點(diǎn)偏離了火車站批發(fā)商圈，“停車問題不好解決，這里寸土寸金，停一天車，按小時(shí)收費(fèi)，得上百元”，最后沒去。

不過他也曾租下附近另一家酒店的寫字樓，150多平米，一個(gè)月租金5000元，合到一平米月租金34元，一天租金1.13元。

張先生認(rèn)為，附近的倉庫租金就偏高，大概在40-50元之間。而且，100平方米的寫字樓，實(shí)際面積僅僅為50平米。

與正弘凱賓城這種純寫字樓相比，往南走的火車站幾家專業(yè)市場(chǎng)的寫字樓租金，則相對(duì)要高一點(diǎn)。

火車站商圈某成熟的服裝市場(chǎng)，寫字樓月租金大部分分布在40元-55元不等。

該市場(chǎng)負(fù)責(zé)寫字樓租售的負(fù)責(zé)人士稱，空置率控制在10%左右。

寫字樓最好租售的年代早已過去。時(shí)間回溯至2014年左右，當(dāng)時(shí)甚至出現(xiàn)“一鋪難求”盛況，一平方米月租金最高可達(dá)100多元，現(xiàn)在優(yōu)勢(shì)地段則回落至80元左右。

時(shí)間進(jìn)入2015年，“尤其是下半年開始，空置率明顯提升。頂峰時(shí)間，空置率高達(dá)15%，租金比鼎盛時(shí)能落一半。”

另一家緊挨的服裝市場(chǎng)，其負(fù)責(zé)寫字樓租售的人士給出的租金價(jià)格為，每平米60元，“這是最低價(jià)格，這些入住企業(yè)90%都是服裝商，只有很少部分的美容培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。”

不過，他也持寫字樓租售市場(chǎng)每況愈下的觀點(diǎn)，“利潤空間被電商壓榨，很多商戶選擇把倉儲(chǔ)放在了三環(huán)以外，租賃面積也在逐步減小，以降低運(yùn)營成本。”

綜上，張先生準(zhǔn)備搬家，瞄上了一路之隔的華潤大廈。

在他看來，相比火車站商圈寫字樓的因硬件較老、設(shè)施陳舊、“拿不出手”，華潤大廈位于二七火車站商圈的核心地段，物業(yè)好，硬件新，更適合品牌商的入住。

他考察過，華潤大廈整體租金在2.5元-4元之間，以3元居多，樓層越高租金越高，不過有租約的房子達(dá)到7成，銷售達(dá)到5成，銷售價(jià)格在每平米一萬七。

更打動(dòng)他的是，華潤大廈高品質(zhì)的硬件設(shè)施和物業(yè)服務(wù)。

可以說，這個(gè)軟硬件都相當(dāng)卓越的寫字樓，其租金收益已經(jīng)是各區(qū)域當(dāng)中相當(dāng)理想的一棟，如果從投資的角度考慮，也是頗具價(jià)值。

 

 

據(jù)戴德梁行的一項(xiàng)研究結(jié)果，2011年以來，鄭州市寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了爆發(fā)式的供應(yīng)激增，供需的嚴(yán)重失衡直接導(dǎo)致近兩年來持續(xù)的高庫存，2014年庫存達(dá)到頂峰，2015年尾盤去化成為高鐵及金水路沿線商務(wù)圈的主基調(diào)，高鐵片區(qū)部分項(xiàng)目去庫存率達(dá)到90%左右，庫存壓力已經(jīng)逐步放緩。
 

另據(jù)鄭州同致行的數(shù)據(jù)，鄭州辦公物業(yè)市場(chǎng)仍處于消化庫存階段，據(jù)其2016年上半年的數(shù)據(jù)，辦公市場(chǎng)的去化周期在下降，庫存壓力逐步縮小中，成交量高于去年同期水平，按照月均12萬┫的去化速度計(jì)算，共計(jì)需要11個(gè)月的去化周期，目前來看，辦公用房的庫存在合理范圍內(nèi)，去化壓力不大。2016年上半年鄭州市辦公物業(yè)6個(gè)月總銷售面積為62.72萬┫，較2014年同期增加20%，其中有連續(xù)四個(gè)月供不應(yīng)求。
 

此外，戴德梁行在分析中還同時(shí)指出，對(duì)于威脅與困局裹挾的寫字樓租賃市場(chǎng)，由于產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)、一帶一路、城市功能定位的調(diào)整等所帶來的機(jī)遇亦不容忽視，如新增大型銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的持續(xù)導(dǎo)入為一些在區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品定位具備差異化、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良且規(guī)范運(yùn)營的辦公物業(yè)項(xiàng)目帶來了破局可能。展望未來，大型服務(wù)業(yè)客戶進(jìn)入鄭州速度逐漸加快的機(jī)遇，將為自持型寫字樓、具有規(guī)范租賃條件的物業(yè)提供機(jī)遇。
 

從前述各商圈的租金價(jià)格表現(xiàn)和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)及預(yù)測(cè)來看，目前的市場(chǎng)上，辦公物業(yè)可選擇余地仍然比較大，這既給投資者帶來了很好的選擇機(jī)會(huì)，也是對(duì)投資者投資眼光的一種考驗(yàn)。
 

綜合來看，位于鄭州核心商圈的華潤大廈，其實(shí)正好具備了上述比較優(yōu)質(zhì)的特性：位于城市功能自然定位中的核心商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代，物業(yè)服務(wù)相當(dāng)成熟，承襲其全國范圍內(nèi)規(guī)范化的運(yùn)營體系，目前其1—7層已經(jīng)導(dǎo)入了大型證券機(jī)構(gòu)，其余樓層的銷售達(dá)到了五成，租約甚至到了七成。加上其部分物業(yè)自持，對(duì)其他業(yè)主來說，將共同享有統(tǒng)一的運(yùn)營和服務(wù)體系，機(jī)遇不可多得。