1 “折扣、特價房”真優惠還是玩套路？

市場上的折扣和特價房，其中以恒大推出的“7折大優惠”表現最搶眼，此次優惠活動到底力度有多大？

目前，鄭州市場上在售的恒大樓盤基本上都開始執行7折優惠，對比之前價格來看，實際優惠力度并不大。

比如港區的恒大未來之光，該樓盤8月21的開盤均價為8500元/ ┫，但去化率很低，當時推出約92套房源，去化約9套。

目前折后均價約8200元/┫，而今年上半年時曾有過8000元/┫ 價格，此次優惠是有，但力度并沒那么大。

再看高新區熱銷的恒大城，2020年6月四期成交均價約為14500元/┫，河南商報記者從置業顧問處了解到，該樓盤7折后成交均價約為13700元-14200元 /┫，具體一房一價。目前剛加推了一棟，成交均價13700元/┫ -14000元/┫，對比6月成交均價14500元/┫，有小幅度的優惠，以100平米的為例，購房者總房款可節省約5萬元。

綜合來看優惠是有，但具體還要分樓層和戶型，好位置好樓層的讓利空間并沒有太大。

再觀其他樓盤，目前惠濟區在售熱門樓盤綠都青云敘，推出活動為總房款優惠一萬，額外優惠3個點優惠；高新區正弘青云筑按揭優惠3萬，按時簽約再有1萬元優惠。

金水區熱盤融創中原大觀特價房為17500元/┫，而之前出過的特價樓盤比這個價格還要更優惠些。

2 首付分期，走進主城區

再看首付分期，如今市場上采取首付分期的開發商越來越多。

今年上半年，主要集中在四環周邊，比如管城xx城，單價15400元/┫，總房款5%訂房，剩余首付3年6次還清，也有其他樓盤將首付做到5萬、3萬的，采取5年甚至6年還款的政策。

而如今主城區也出現不少首付分期的現象，如二環旁某樓盤推出首付2萬網簽活動，占據金水區中州大道優越位置的某樓盤推出首付5%訂房活動。

其實，首付分期的信號正是市場涼意的表現，說明市場的購買力嚴重下降，市場由賣方市場轉向買方市場，開發商以這種低杠桿撬動房產的操作形式，去刺激購房者買單，而樓市真正火熱的時候，首付分期的情況出現的反而會少，因為這是開發商為了回籠資金、沖業績不得已而為之的方式。

預判：“金10月”有望到來，掀起購房高峰

目前所謂的優惠活動多是“雷聲大雨點小”，熱銷樓盤實際優惠力度不大，促銷是為了活躍市場，當前還沒有出現以價換量的現象，大部分項目的價格波動幅度不大。

通常“金九銀十”是房企熱銷的黃金時期，為何當前市場表現平平呢？房地產業內人士認為，在“房住不炒”大背景下，各地樓市調控頻頻收緊，市場更為理性，另外影響市場熱度的重要因素是供求關系，目前鄭州市場的實際供應量遠遠大于需求量，購房需求是有限的，據7月份易居研究機構數據統計，鄭州庫存面積增速在全國100城中排第五位，增速為54%，表明鄭州樓市還有較大的供應量待消化，在供大于求的背景下，市場也相對疲軟。

對于房企來說，今年面臨的銷售壓力尤其大，受疫情等因素影響，上半年房企凈利潤增速下滑，但制定的年終銷售目標相比往年并沒有縮減多少，8月份，出臺的房企負債“三條紅線”政策，凡是觸發紅線的房企，不得增加融資，這也為房企施加了壓力，倒逼房企“出貨”。

所以，在今年最后的幾個月，房企勢必會奮力一搏，爭取業績，而10月作為傳統消費旺季，將成為房企促銷和消費者買房的一個重要時間窗口,有望迎來購房高峰期。

編輯：郭丁然
統籌：趙強