為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，8月25日17時(shí)，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。

調(diào)整房貸計(jì)算方法有變，利率水平與目前相當(dāng)

利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

改革后，首套房貸利率不低于LPR

關(guān)于利率，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

以8月20日5年期以上LPR為4.85%為例，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于5.45%，與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

已簽訂合同者不受影響

2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶(hù)做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

解讀基準(zhǔn)利率“打折”的住房貸款利率一去不復(fù)返

雖然央行方面表示，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。但由于房地產(chǎn)政策“因城施策”，對(duì)于不同城市的實(shí)際影響會(huì)有所不同。

央行的規(guī)定，意味著過(guò)去及現(xiàn)在部分城市還存在的首套房利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。雖然今后再無(wú)基準(zhǔn)利率“打折”的住房貸款利率，但并不意味著長(zhǎng)期看住房貸款利率不會(huì)下調(diào)。按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)。

不過(guò)，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價(jià)基準(zhǔn)部分，即最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR，而對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

分析這次調(diào)整對(duì)鄭州影響不大

2019年10月8日之前，個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率仍為4.9%，購(gòu)房者申請(qǐng)房貸的實(shí)際利率在此基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)。

就鄭州而言，根據(jù)貝殼交易服務(wù)中心的統(tǒng)計(jì)，8月21日貸款利率上浮20%的有6個(gè)銀行，活躍在一線的置業(yè)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，早在8月17日、18日，他們對(duì)外報(bào)的首套新房房貸利率已經(jīng)是上浮20%了，也就是5.88%。

在金融信貸額度緊張的情形下，此次調(diào)整對(duì)于房貸利率的實(shí)際影響微乎其微；而新房貸改革的長(zhǎng)期影響，則更需將地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控程度考慮在內(nèi)，目前以鄭州為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較熱的一、二線城市，房貸利率不具備隨LPR下降而下調(diào)的動(dòng)力。

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LPR是什么

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LoanPrimeR-ate，簡(jiǎn)稱(chēng)LPR）是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。

LPR報(bào)價(jià)團(tuán)目前由18家商業(yè)銀行組成，目前向社會(huì)公布1年期和5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的指定發(fā)布人。每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)30分公布，公眾可在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢(xún)。    （部分內(nèi)容綜合第一財(cái)經(jīng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞）