快時尚品牌頻繁關店，鄭州商業品牌引入將是什么趨勢？

作為新一線城市，鄭州商業和鄰居武漢、長沙相比，有著什么樣的機遇？

7月30日，由戴德梁行主辦的“戴家客聽”舉辦，探尋“商都”鄭州商產新趨勢，并發布《2019年上半年鄭州商業地產市場回顧與展望》、《中部新一線城市商業發展趨勢報告》。

【數據】

2019年鄭州迎來超過80萬平方米的優質商業新增供應

鄭州商業發展趨勢在今年上半年如何？未來有什么態勢？

戴德梁行鄭州業務及市場部助理董事王威在《2019年上半年鄭州商業地產市場回顧與展望》中提到，鄭州優質零售市場處于業態不斷調整升級不斷、餐飲及體驗業態積極布點的發展趨勢中。

報告顯示，2019年上半年，鄭東新區迎來了永威·木色的開業，新增供應為5萬平方米，鄭州市優質商業存量增長至238.2萬平方米，永威·木色為本土開發商永威的第一個商業項目。

二季度末，全市商業空置率顯著下降至3.7%，較2018年底下降0.1個百分點，優質商業項目一鋪難求。

由于多個商業項目積極進行品牌調整造成對客流吸引力增強，推動全市商業租金較2018年下半年上升9.5%至454.0元每平方米每月（調研數據為商業一層最優租金）。餐飲及體驗式業態成為下半年市場吸納主力，其中書店成為了新的亮點。繼2018年下半年尚書房、鐘書閣等書店相繼在購物中心開新店后，2019上半年西西弗書店、中信書店也選擇在購物中心開大面積店鋪。

鄭州優質零售市場在2019年將迎來超過80萬平方米的新增供應，其中超過20%的項目集中在鄭東新區，未來鄭東新區的商業氛圍將得到進一步的發展和促進。下半年填空式的社區商業將繼續成為市場新亮點。在明年，優質零售商業供應量會有所下降，預計為50萬方。

在引入內容上，報告顯示，上半年鄭州多個購物中心對公共空間進行了開發，積極引入了主題展覽與主題活動，吸引更多年輕顧客前來購物并拍照打卡，未來開發公共空間來吸引顧客將成為的趨勢。

商業也在隨著交通的變化發生衍變。上半年地鐵5號線開通，地鐵商業取得了進一步的發展。根據鄭州市城市軌道交通第三期建設規劃，鄭州在2024年之前還要陸續建成7條地鐵線路。王威提到，地鐵商業將推動鄭州商業市場蓬勃發展。這兩年鄭州商業爆發態勢明顯，而爆發意味著之間的競爭性很強，商業在錯位競爭、內容轉化率方面應該重視。

【趨勢1】

新一線城市已成為商家必爭之地

交流會上，戴德梁行商業地產部高級助理董事黃色強對《中部新一線城市商業發展趨勢報告》進行解讀。

報告認為，從主要品類在中國大陸地區門店的拓展情況看，新一線城市已經成為零售品牌擴張的必爭之地。

報告顯示，截止到2018年底主要的奢飾品、輕奢、社區新零售品牌在新一線城市的門店數量都可以占其全國總門店數量的40%以上，快時尚和網紅茶飲品牌在新一線城市的門店數量也可以占到其全國總門店數量的30%左右。

具體來說，主要品類在新一線城市門店數量占比中，奢飾品達到46.2%，輕奢達到41.5%，快時尚達到31.5%，網紅茶飲達到27.6%，新零售達到40.9%。

【輕奢】

輕奢品牌開始加碼鄭州 主要品類在鄭州布局趨勢如何？

以輕奢為例，鄭州近年來，隨著優質商業項目的不斷入市，主流輕奢品牌在鄭州的布局開始加碼。2018年有多個輕奢品牌首次進入鄭州市場，如：Tory Burch、MCM、Stuart Weizman、Sandro、Theory等。輕奢品牌由于在價格上較奢侈品親民，但在品質和定位上相對高檔，有望吸引年輕時尚人群，目前來看仍有較大的發展空間。

在集聚上，以MK、KS、TB、Coach、MCM為抽樣數據顯示，截止到2018年年底，輕奢品牌門店主要寄居在二七商圈的丹尼斯大衛城（精品店）、丹尼斯百貨（精品店）兩“姐妹”商業，另外還有去年開業的“巨無霸”正弘城（精品店），以及遠郊的杉杉奧特萊斯（折扣店）。

快時尚方面，快時尚品牌在鄭州的數量，明顯少于武漢和長沙，這也意味著鄭州快時尚品類整體在整合走的拓展較武漢和長沙較為滯后。

報告提到，快時尚品牌在選址上，在鄭州更傾向于新開業的購物中心。

對比來看，目前快時尚品牌幾乎占領了武漢主城區所有的商圈，其中武昌中南中北商圈的楚河漢街和漢口東西湖商圈的宜家薈聚中心是目前集合快時尚品牌最多的零售物業。

快時尚品牌在長沙則多以區級為單位進行選址，輻射周邊5至10公里范圍，因此布局以核心商圈（五一商圈）為中心，向四周放射式分布，較為分散。

【社區新零售】

鄭州社區新零售尚是藍海

近年來電商渠道開始由一線城市積極向低層級城市滲透，電商社區新零售從2018年開始陸續登陸武漢及長沙市場，電商社區新零售代表品牌盒馬鮮生于2018年二季度進入武漢市場、同年四季度進入長沙市場。鄭州市截止2018年底還沒有主流新零售品牌入駐，對于新零售來說還屬于一片藍海。

但這也意味著鄭州相較于武漢來說，社區新零售相對滯后。報告提到，面對電商新零售品牌的積極擴張，武漢及長沙本土傳統零售商轉型積極，比如湖北區域零售巨頭中百和長沙本土傳統零售品牌步步高紛紛開始轉型涉足社區新零售。目前鄭州市場上的傳統超市零售品牌已經引入一系列新零售技術來支持日常運營，未來鄭州有望迎來主流的新零售品牌入駐。

另外，在網紅茶飲上，報告認為，在鄭州，網紅茶飲已經成為各大購物中心“引流”標配，其選址上偏向于人流量較大的核心商圈購物中心，例如國貿360、正弘城、丹尼斯大衛城等。值得注意的是，隨著主要茶飲品牌陸續進入中部新一線城市，市場競爭的持續加劇迫使門店類型的創新和場景的打造成為了網紅茶飲的下一個新的競爭點。

【趨勢2】

鄭州商圈在差異化發展

隨著新興商圈逐步崛起，目前鄭州形成了6個主要商圈，包括老牌傳統商圈二七和花園路商圈，以及新興的鄭東新區商圈、北區、西區和高新區商圈。

 

其中，鄭東新區商圈是最近鄭州發展最為迅速的新興商圈，目前正逐步由社區配套商業升級為以購物中心為主的具備一定輻射力的商業副中心。正東、二七將成為鄭州的雙中心。而北區和高新區商圈整體發展較晚，將是未來幾年商業發展的重點區域。

分商圈來看，核心商圈零售占比較大，新興商圈則以社區商業為主、體驗式業態占比相對較高。其中，在商圈發展趨勢上，二七商圈為奢侈品集散地，花園路商圈為年輕的時尚潮流圣地，鄭東新區商圈為“第二”市中心，北區&高新區商圈在兒童、餐飲、娛樂休閑及生活配套等業態占比高于二七和花園路商圈，將是“社區商業為王”趨勢；另外西區商圈目前是餐飲業態占比最高的商圈，將是“美食天地”。

但不可否認的是，鄭州商業主流業態中，零售業態依然“獨大”，時尚零售在目前鄭州核心商圈的零售業態中占比高達85.3%，而生活零售僅占14.7%。

餐飲方面，特色中餐和甜點飲品最受歡迎。核心商圈餐飲業態中以特色中餐數量最多，占比達32%。其次是甜點飲品，戰核心商圈餐飲門店數量的29%。快餐、小吃、國外料理合計占比39.6%。

【鏈接】

鄭州甲級寫字樓市場：上半年無新增供應，空置率下降租金上升

在《2019年上半年鄭州商業地產市場回顧與展望》中，對甲級寫字樓出租率、產業地產等進行了調查。

報告顯示，2019年上半年甲級寫字樓市場暫無新增供應，給了市場足夠的時間來消化此前的供應。得益于市場良好的表現，全市空置率為19.0%，5年內第一次降至20%以下，較2018年下半年下降4.0個百分點。上半年凈吸納量達到12.1萬平方米，金融和互聯網行業為市場吸納主力。得益于良好的市場表現，全市甲級寫字樓平均租金為90.7/元/平方米/月，較2018年下半年上升1.7%。

▲2019H2-2021 鄭州甲級寫字樓未來供應分布，數據來源：戴德梁行研究部

鄭州甲級寫字樓市場將在2019年下半年迎來約52萬平方米的新增供應，其中北龍湖片區較為集中，將在該地段形成一個新的寫字樓區域。由于未來北龍湖片區項目將陸續交付，帶來大量新增供應，寫字樓租賃市場將面臨激烈競爭，提高項目品質服務和差異化租賃策略將是未來市場競爭的核心。

另一方面，雖然近年來鄭州寫字樓市場表現出強勁的吸納能力，但面對未來的供應高峰以及放緩的經濟增速，租金預計將穩中有降。

▲鄭州優質零售物業市場歷年新供應、凈吸納量及空置率，數據來源：戴德梁行研究部

▲2019-2020 鄭州優質零售物業市場未來供應，數據來源：戴德梁行研究部

鄭州產業地產方面，伴隨著鄭州產業升級的步伐，市場對產業載體的要求也越發苛刻，產業地產市場進入了高速發展期。據戴德梁行產業地產部數據統計，截止2018年底，鄭州優質產業載體存量超過400萬平方米，整體空置率為25%以下。預計2020年全市優質產業載體將達到500萬平方米，去化壓力上升。2016年之前鄭州產業載體近乎沒有運營概念，主要原因是鄭州產業地產去化方式以銷售為主，優質產業園供小于求。而如今鄭州新開發產業園都有自持比例要求，良好、專業的園區運營服務是各個產業園未來不可缺少的軟實力。

戴德梁行鄭州產業地產部負責人裴方亮指出，鄭州近年來在政策、企業、人才、金融這四大產業要素上積累豐厚，為產業加速升級提供了良好的基礎，這將為鄭州產業地產市場帶來源源不斷的機遇。