從2017年銷售額300多億元，到2019年銷售額破千億，三年時間，建業地產拉出一條陡峭的增長曲線，其秘訣何在？
分析
回望高歌猛進的2019年時，建業地產卻定義未來三年為“戰略鞏固期”，“當進則進，當退則退，進退自如”，這需要企業家有怎樣的居安思危意識和駕馭能力？
受新冠肺炎疫情影響，樓市進入“冰河期”，什么樣的企業易陷入困境，什么樣的企業將迎來新一輪的發展機遇，根植河南的建業能否有效轉“危”為“機”？
2020年3月31日，建業地產股份有限公司（00832.HK，以下簡稱“建業地產”）發布了2019年度報告，詳細闡述了2019年各項經營業績，并展望了未來的發展目標。
數據
2019年，建業實現大跨越大發展
· 銷售額破千億，增速數倍于全國、全省指標
建業地產2019年度報告（下文簡稱 年報）披露：2019年全年，建業地產實現合同銷售金額約人民幣1011.5億元，同比增長約39.8%，三年復合增長率65.9%。其中，重資產的合同銷售金額約人民幣718 億元，同比增長約33.8%，成功超額完成年初制定的全年目標；輕資產的合同銷售金額約人民幣293.5億元，同比增長約57.0%。
建業地產全年合同銷售面積為1434萬平方米，合約銷售均價7051元/平米。其中，重資產合同銷售面積919萬平方米，同比增長約23.7%。輕資產合同銷售面積為515萬平方米。
國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%。另據河南省統計局今年1月21日發布的相關數據，2019年河南省商品房銷售面積14277.55萬平方米，比上年增長2.1%。商品房銷售額9009.98億元，增長11.9%。
對比可見，2019年建業地產的銷售金額增速約是全國增速的6倍、全省增速的3.3倍，保持了持續向好的發展勢頭。
· 營業收入翻倍，凈利潤增七成，持續派息
年報顯示，2019年建業地產營業收入同比大幅上升108.1%，達約307.7億元。年度凈利潤約24.2億元，同比增長約70.7%。公司權益持有人應占凈利潤約人民幣20.2億元，同比增長約74.6%。每股基本盈利為人民幣0.74元，較2018年增加約66.5%。
基于良好的業績表現，以及在河南房地產市場的行業龍頭地位，建業地產未來有望持續保持競爭優勢。
董事會決議派發末期股息每股31.0港仙（港仙為我國香港特別行政區的一種貨幣單位），連同中期股息每股15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率約為總利潤的50%。
· 操盤面積全國TOP10，穩居河南地產第一
克而瑞發布《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》榜單顯示，2019年，建業地產操盤金額排在第27位，操盤面積排在榜單第10位。
2017年進入TOP60，2018年進入TOP50，2019年進入TOP30——連續三年，建業地產在克而瑞榜單中的位次不斷提升，行業排名穩步向前。
在中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》中，建業地產位列第32名，并在中國上市房企經營績效的排行榜中名列第四位，穩居河南地產行業第一。
作為河南市場銷售金額、銷售面積“雙冠王”。2019年，建業地產在河南市場占有率上升至11.2%，在18個地級市中的14個市，市場占有率達第一名，建業地產的品牌影響更加強勢。
分析
三年大跨越，建業的成功秘笈是什么
·扎根河南、省域全覆蓋，三年跨越、實現“雙千億”
建業地產跨越式發展的秘訣是什么？
建業地產將此歸功為內外兩個方面的共同努力：從外部環境看，是抓住了河南城鎮化建設、中原城市群建設、百城建設提質的歷史機遇；從內部條件看，是文化、戰略、品牌、團隊、機制五種力量的融會貫通。
這三年，河南省常住人口城鎮化率保持了每年1.5%左右的高速增長；堅持“省域化戰略”，扎根河南城鎮化進程，努力“為河南人民造好房子”的建業，也連續三年實現跨越式發展。
2017年，建業地產實現銷售金額372億元，2018年723.7億元，2019 年更是達到約1011.5億元。
2019年，建業地產在河南新布局23個縣級城市，至此實現河南省122 個縣及縣級以上城市全覆蓋。
· 買建業=好房子+好生活
建業地產扎實踐行“讓河南人民都過上好生活”的愿景，不但以優質產品滿足父老鄉親不斷升級的購房需求，還推出“琢玉行動”，針對交付3年以上的社區進行品質提升，這項行動已堅持了十多年。
2019年，“琢玉行動”惠及全省74個建業已交付小區，完成園區品質升級及業主觸點專項改造400余項，耗資上千萬元。
“沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產品，沒有理由向客戶提供二流的服務”，在河南，“建業”二字意味著好房子，更意味著完備的建業大服務體系，不少建業業主自豪地喊出：“有一種驕傲，叫住建業。”
· 集團多元化發展成績喜人、后勁充足
據年報數據顯示，2019年，建業酒店經營收入同比增加13.3%至人民幣3.2億元。
在現代農業領域，建業地產已建成并運營鄢陵及鶴壁建業綠色基地；周口及伊川建業綠色基地初步建成并具備參觀功能；在建武陟建業綠色基地及籌建襄城建業綠色基地。
建業地產在文化旅游板塊后勁充足。截至2019年年底，啟動試運營剛滿百日的電影小鎮，累計接待游客近90萬人次，在同時期河南省旅游景區中名列前茅；建業《只有河南·戲劇幻城》劇場主體施工基本已完成。
展望
手中有糧心中不慌，建業發展的基本面穩健
· 走出河南，輕資產和中原文化小鎮打前鋒
2019年，建業地產開拓省外市場成效明顯，已陸續接到30多個各地政府及企業的合作意向。 2019年11月10日，建業地產走出中原、布局全國的第一個開盤項目——新疆庫爾勒建業•天麓上院，實現項目首開2小時清盤。
無論是“走出河南”，還是運營模式轉型，建業地產的輕資產項目都充當了“輕騎兵”、“急先鋒”的角色。
2019年，建業地產輕資產項目管理服務費用收入約人民幣10.2億元，同比上升約51.5%。2019年全年，建業地產共簽訂163個委托管理合同，總計劃建筑面積約為2394萬平方米，較2018年末的1,662萬平方米上升44.0%。
· 預期營業收入有保障，在建項目覆蓋全省
截至2019年12月31日，公司物業銷售未結轉金額約人民幣809.36億元，其對應利潤約人民幣186.73億元，這金額預計于未來兩至三年結轉為營業收入及利潤。
2019年建業地產共有83個項目交付，總建筑面積約892萬平方米。新開工項目150個，新開工建筑面積約2060萬平方米。在建項目261個，其中22個位于鄭州市，河南省其他城市共239個，在建項目總建筑面積約4206萬平方米。
· 土地儲備充足，拿地成本合理、購地政策審慎
從2017年開始，建業地產采取積極、進取的購地政策，不斷擴大規模。2016年全年，建業地產新增儲備建筑面積約434萬平方米，2017年全年新增儲備建筑面積1467萬平方米，2018年全年新增儲備建筑面積1351萬平方米。2019年，建業地產通過招拍掛及股權收購，取得新增儲備建筑面積約1303萬平方米。
截至2019年12月31日，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5,093萬平方米，其中權益建筑面積約3,858萬平方米。其中，2019年新購地中81%（以面積計算）來自于股權收購或合作，以有效控制拿地成本。
2019年，新增土地總土地款達人民幣227.3億元，受強勁合約銷售支持，占全年合約銷售額人民幣718億元的31.7%，符合公司審慎的購地政策。
· 凈負債率低，銀行授信額度充沛，資本市場高度認可
2008年金融危機后，建業地產董事局主席胡葆森曾寫了一篇文章《向農民學習生存的智慧》，要“常將有日思無日”——“當你手里有很多糧食時，要想到有一天災荒來了沒有糧食怎么辦，要準備好充足的過冬糧食。”
胡葆森說，長期以來，建業地產對現金流的要求非常高，儲備有足夠的資金防患未然。手中有糧，心中不慌。
年報顯示，建業地產資產規模達1400億元，堅持審慎財務原則，保持充足的現金儲備和合理的借貸水平。由于合同銷售增長和銷售回款理想，建業地產2019年凈借貸總額約人民幣80.85億元，凈借貸比率約64.2%，遠低于行業98%的平均數。
截至2019年年末，建業地產取得多家境內銀行授信額度共計430億元，尚未使用的授信額度有302億元。在房地產融資逐步收緊，金融政策頻頻施壓的環境下，力證公司在銀行體系及資本市場的良好聲譽。
2019年，建業地產在境外成功發行共13億美元的中長期債券。2020年2月6日，建業地產成功發行美元債3億美元。在新冠肺炎疫情影響下，本次債券發行仍獲得超7倍認購，賬簿金額達到22億美金，充分體現了資本市場對公司的認可。
· 根植河南市場，城鎮化潛力巨大
“作為一個決策者，必須是‘長期價值主義者’。”胡葆森說，建業一直是以穩健經營為導向的企業，指導思想就是穩健、持續。
《建業轉型升級之路》研究報告顯示，城鎮化發展是我國房地產行業發展的底層邏輯。河南正迎來城鎮化巨大潛力和空間的釋放期。目前，河南的城鎮化水平只有53.2%，低于全國60%的水平，尚處于加速推進階段，房地產業仍有較長的增長期，尤其是以鄭州為核心的大都市圈乃至中原城市群，尚有巨大的發展潛力。
2019年全年，河南省生產總值達人民幣7,160億美元（占全國5.5%），實際生產總值增長率7.0%，高于全國平均水平（6.1%）0.9百分點，河南省排名全國第五大經濟體，GDP達約7,160億美元，占全國總GDP的5.3%。房地產市場方面，河南省物業銷售面積于2019年排名全國第一占全國房地產銷售面積的8.3%，以用家為主導的市場，2019年負擔能力指數達到人均可支配收入的8.8倍，使得房地產發展得到更多空間.
隨著城鎮化的深入，河南城鎮居民的住房消費升級也帶來了一個龐大的市場風口。深耕河南28載，布局省、市、縣、鎮、村五級市場，覆蓋河南122個縣及縣級以上城市的建業地產，有望獲得更多回報。（郭繼鋒）